16.01.2010
Wartelisten für Mietwohnungen
Lange haben Investoren gezögert, in Schaffhausen im Mietwohnungsbereich zu investieren. In neuster Zeit machen sie aber erstaunliche Erfahrungen: Auch teure Wohnungen sind gefragt. Das ist gut für die Eigentümer und fordert den Staat. Von Ueli Jäger
Vor 30 Jahren benötigten Frau und Herr Schweizer rund 27 Quadratmeter Wohnfläche pro Person. Heute sind es rund 60 Prozent mehr, nämlich 44 Quadratmeter pro Person – Tendenz weiter steigend. Das gilt auch für Schaffhausen: Über eine Generation haben sich die Bedürfnisse derart verändert, dass, nur schon damit die heutigen Einwohner weiterhin in Schaffhausen leben können, weit über eine Million Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich zur Verfügung stehen sollte! Aufgrund der Preissituation haben sich die Immobilieninvestoren in den letzten Jahren auf Wohneigentum konzentriert. Die Schaffhauser sind aber durchschnittliche Konsumenten – die Nachfrage ist in Schaffhausen nicht wesentlich anders als im Rest der Schweiz. Auch hier sind neue, grössere Mietwohnungen zu überdurchschnittlichen Preisen gefragt. Solche oder ähnliche Rufe der Wirtschaftsförderung sind bisher in der Investorenwelt oft auf taube Ohren gestossen. «Steter Tropfen höhlt den Stein» – aktuelle Beobachtungen lassen auf eine Kehrtwende schliessen. Investoren erkennen, dass sie ihre neuen oder sanierten Wohnungen selbst dann vermieten können, wenn sich die Preise über dem statistischen Höchstwert für Schaffhausen bewegen. Immobilienverwalter erstellen erstmals in Schaffhausen sogar Wartelisten.
Im Niklausen hat eine Immobiliengesellschaft mit der Sanierung ihrer rund 450 Wohnungen begonnen. «Die Wiedervermietung der sanierten Wohnungen im Hochhaus am Eschenweg verlief zu unserer Freude sehr erfolgreich», betont Sabrina Hauser von der für die Vermietung zuständigen EPM Swiss Property Management AG. Und das, obwohl sich die Miete bei den neu vermieteten Wohnungen weit über den Durchschnittsmieten bewegt. Roy Pagno von der IT3-Immobilien AG in Schaffhausen macht die gleichen Erfahrungen: «Unser hochwertiger Neubau am Felsenstieg ist erst in einem Jahr bezugsbereit. Trotzdem ist bereits ein Drittel der Wohnungen vermietet. Das ist einmalig bei Mietswohnungen.» Gleiches beobachtet er am Rothüsliweg. Die neue Überbauung dort ist an Weihnachten 2010 fertig. Nach einem einzigen Inserat sind schon 30 Prozent der Wohnungen reserviert – und das alles trotz den für Schaffhausen hohen, aber für Investoren eben erst interessanten Preisen. Da kommt das Projekt «Wirbelwies» in Richtung Hemmental gerade rechtzeitig. Die Mietshäuser der Axa Winterthur sind ab Herbst 2010 fertig gebaut; der Informationscontainer der Graf & Partner Immobilien AG steht hier ab Jahresbeginn bereit. Zur Nachfragesteigerung hat sicherlich auch die Einwohnerentwicklung im Kanton (2008: +700 Personen) beigetragen. Dies, obwohl das überdurchschnittliche Alter der Schaffhauser Bevölkerung in Form eines Todesfallüberschusses von 200 Personen noch negativ ins Gewicht fällt. Gefragt ist also nicht nur mehr Raum für alle, die hierbleiben möchten, sondern auch mehr Platz für Zuziehende, die auch die demografische Struktur positiv beeinflussen. Deshalb hat die Kantonsregierung entsprechende Wachstumsziele verfasst. Die Gemeinden müssen deshalb in Zusammenarbeit mit dem Kanton die Frage stellen, wie ein marktkonformes Immobilienangebot zur Verfügung gestellt werden kann. Neben Einzonungen geht es heute vor allem um Siedlungsentwicklung nach innen – die wohl effizienteste Entwicklungsvariante. Sie schont den Naherholungsraum, ist volkswirtschaftlich interessant und sichert für Einwohner wichtige Angebote wie die Erschliessung mit dem Bus, die Schule vor Ort oder den Laden im Dorf. Es geht also um die Nutzung von bereits vorhandenem Land und Gebäuden. Ein paar Beispiele: Es müssen Flächen freigespielt und gemäss ihrem Potenzial auf den Markt gebracht werden. Für die Nutzung und den Teilerhalt von Industriebrachen, historischen Gärten oder Wohnhäusern dürfen Schutzinteressen nicht mehr isoliert über die Realisierung entscheiden, sondern gegen alle Interessen abgewogen werden. Verdichtungen müssen dank einer höheren Ausnützung auch echt möglich sein. Ersatzneubauten dürfen gegenüber Sanierungen nicht mehr benachteiligt werden. Und: Wir alle, egal ob Nachbar, Interessengruppe oder nicht, müssen das im Interesse von uns allen auch zulassen – wir haben es selbst in der Hand!
Ueli Jäger ist Projektleiter Wohnortmarketing bei der Kantonalen Wirtschaftsförderung
Presseschau Zur angekündigten Preiserhöhung im öffentlichen Verkehr
Trotz SBB fahren wir insgesamt nicht weniger Auto. Vielmehr legen wir pro Tag immer weitere Strecken zurück und sind öfter unterwegs. Nicht nur dank den Autobahnen können die Bewohner der Schweiz im Grünen wohnen. Auch die SBB haben der Zersiedelung Vorschub geleistet. Höhere Beiträge der Steuerzahler lassen sich kaum mehr rechtfertigen. Immerhin zahlt der Staat heute jährlich die horrende Summe von 2,7 Milliarden Franken. Es ist deshalb richtig, wenn die SBB die Zugpassagiere mehr zur Kasse bitten.
Wo fliesst das zusätzliche Geld genau hin? Die Ausbauten der Infrastruktur sind es nicht; diese werden via Steuern finanziert. (…) Die Produktivität nimmt laut den Transportunternehmen jährlich um 5 Prozent zu. Und es fliessen mehr Einnahmen in ihre Kassen, nicht nur von Bund und Kantonen. Denn es fahren mehr Leute Zug und Bus, obwohl sie das Gefühl beschleicht, diese seien auch schon pünktlicher und sauberer gewesen. Ob die Preissteigerung unter dem Strich gerechtfertigt ist, muss jetzt der Preisüberwacher klären.
Beim Strassenverkehr werden die Umweltverbände nicht müde, Kostenwahrheit und Verursacherprinzip einzufordern, beim öV messen sie gern mit andern Ellen. Die Belastung des Autos lässt sich eben bequem über höhere Treibstoffpreise und Mineralölsteuern lenken. Beim öV aber bleibt am Ende der Kostenkette nur die öffentliche Hand – und diese hat angesichts des Wunschzettels der Interessierten noch andere Prioritäten zu setzen. Die Preisanpassungen sorgen für mehr Kostenwahrheit im öV. Das ist gut so.
